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住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局联合发布的《经济适用住房管理办法》第三十条规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。

一、案情简介

被告陈某与柏某为夫妻关系，2005年8月5日，被告陈某与案外人北京某房地产开发总公司签订《商品房买卖合同》，约定被告陈某购买北京市房山区良乡卫星城西北侧北潞园房屋，2017年2月13日，被告陈某办理了该房屋的所有权证书，所有权证登记地址为房山区良乡北潞园房屋，房屋登记权利人为陈某，权利性质为经济适用房。

2016年12月21日，原告王某（乙方）与被告陈某、柏某（甲方）签订《二手房屋买卖合同》，约定原告王某购买二被告所有的房山区良乡卫星城西北侧北潞园房屋，房屋建筑面积148.95平方米。房屋总金额为330万元，双方交易税费由甲方负担，全款一次性已支付给甲方，甲、乙双方在签订本合同之日起15日内将房屋交付乙方。甲方提供该房水、电、气卡，并配合乙方全部过户到乙方名下。2016年11月21日，被告陈某向税务机关缴纳了该房屋的税款，经原被告双方确认该房屋即为双方签订的二手房屋买卖合同中指向的房山区良乡卫星城西北侧北潞园房屋。原告虽已交付相应购房款，但该房屋一直未能过户至原告名下，故诉至北京市房山区人民法院，请求解除房屋买卖合同。庭审中，原告称签订房屋买卖合同时不知晓涉案房屋为经济适用房，二被告称双方签订合同时均不知道涉案房屋不可以过户。

二、法院裁判结果

北京市房山区人民法院认为，涉案房屋的原购房合同虽系2008年4月11日之前签订，但诉争房屋取得房屋所有权证及契税完税凭证未满5年，仍属于出售受限的房屋。2008年4月8日，北京市建设委员会、北京市发展改革委员会、北京市国土资源局、北京市财政局联合发布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》载明：已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，确需出售的，产权人应当向户口所在区县住房保障管理部门提出申请，由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人（购房人须按照有关规定，已办理经济适用住房的购买资格审核手续），由购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购。而本案双方签订房屋买卖合同时涉案房屋不符合上市交易条件，因而本案原、被告签订的《二手房屋买卖合同》及《协议书》违反了政府关于经济适用房的相关规定。如果按此协议履行，将导致其他住房紧张需要购买经济适用房的人无法按正常价格和渠道购买，也违背了国家建立经济适用房制度的初衷，直接导致社会公共利益受损，故该《二手房屋买卖合同》及《协议书》应属无效。无效的合同，自始没有法律约束力，而解除合同的前提是合同合法有效，故原告王某要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。

合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故房山区人民作出判决如下：一、被告陈某、柏某于本判决生效之日起七日内返还原告王某购房款三百三十万元，并支付占用购房款期间的利息；二、原告王某与被告陈某、柏某履行上述第一项付款义务之日起二十日内将房山区良乡北潞园房屋腾退并返还给被告陈某、柏某。

北京盈科（天津）律师事务所张静怡律师点评

损害社会公共利益的合同无效。本案《二手房屋买卖合同》及《协议书》所涉及转让的房屋性质为经济适用房，经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房，是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。对经济适用房的任意买卖，将严重损害经济适用房所面向社会群体的公共利益。

相对于普通二手房而言，经济适用房的购买必须符合相应的规定，取得相应资格。鉴于各地政策不同，购房者应提前了解欲购房屋当地的相关规定，避免出现房屋不能过户的情形。